值得注意的是，当前上海的产业结构正在向第三产业转型，类似电子商务、高科技产业、创意产业等正取代工业型产业园区，而自贸区、虹桥商务区、迪斯尼这些产业规划也将推动工业用地的升级转型。上海也陆续颁布了提高本市土地节约集约利用水平、盘活存量工业用地若干新政，由此可见，主要以物流中心、工业园区、综合开发园区构成的产业地产在2014年起开始面临着新形势、新机遇、新生力军。

       聚焦1 物流地产爆发性增长

       各路资本群雄逐鹿

       在2014年，以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业，以中国平安为代表的金融机构业，以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。对此， 戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“过去的5到8年，是整个中国第三方市场化工业地产蓬勃发展的时期。一大批不同品牌、不同实力的工 业地产开发商充斥于行业当中，发展到今天，其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”

       跨界企业纷纷圈地寻合作

       戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，除去电商大举在全国布局大体量的物业中心以外，中国平安则新近成立了物流、不动产等部门，并成功收购 Vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入；国内开发商龙头企业则与黑石合作共同拿地，采取住宅+物流搭配拿地的策略，并 在集团层面成立独立的物流团队，而绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位，都显示了长期进入物流地产的雄心；复星集团则另辟蹊径，与 国药合作专注物流地产细分领域，目标打造专业医药物流的龙头企业。

       与此同时，由于看好中国消费市场的未来前景，不仅新的国内私募基金和境外资金纷纷涌入，一些已经在中国投资的基金也纷纷增资物流地产，以保障前期确立的优 势不被后来者蚕食。例如加拿大养老基金对嘉民中国物流基金进行了新一轮注资5亿美元，以助嘉民中国物流基金把握未来的增长机会，之前所投入的10亿美元资 金已几近全数投资；中国、日本和巴西领先的现代物流设施提供商普洛斯，则与以厚朴投资牵头包括多家大型国有企业和领先的投资机构组成的投资财团签署了高达 25亿美元的战略投资协议，中国投资者财团共持有普洛斯中国33.8%的股份；　北京建设旗下全资附属中国物流将向MJQ 　In-vestment 　Limited发行股份，MJQ 　Investment 　Limit-ed纯粹为持有认购股份而于香港注册成立之公司，分别由三井物产株式会社及三菱地所株式会社持有60%及40%权益。

       上海优质仓库受资金青睐

       事实上，各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金增长，戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，上海地区2008年至 2014年第三季度，实现成交租金平均年增长率8%，复合增长率7.5%。苏智渊分析认为，从2009年市场复苏开始，高端物流地产市场基本上以每年平均 9%的速度实现租金增长。经过前几年租金的快速增长，2013年以来租金涨幅收窄，部分项目成交租金形成零增长，租金水平已接近物流服务供应商/使用方的 理性承受边界。

       工业地产正在蹿红已经是显而易见的事实，其发展时机也已经成熟，将迎来5-10年的蓬勃发展期，市场化趋势也正在改变格局，一线城市工业用地价格将明显上 涨。上海作为全球第一大港口和中国最大的城市经济体，是目前国内最大的优质仓库市场，庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率，将 使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。

       但同时，苏智渊提醒：“工业物流开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后，系统性风险会加剧，竞争将更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策(不含土地)都将成为未来各行各业投资物流地产可能面临的风险。”

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       为什么目前物流地产爆发性增长？

       苏智渊分析认为，造成目前物流地产爆发性增长的主要原因有以下几点：首先，现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源，高端物流市场供不应求的环境下，进 一步刺激着用地租金的快速增长，为此吸引到更多的资本与玩家进入；其次，国家一系列房地产调控政策如限购、限贷、限价等，影响了传统住宅地产开发商的开发 信心和盈利能力，开发商继而将目光转向长期收益率高强且稳定的物流地产市场；同时，值得一提的是，今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放，但大部分 地区实施细则尚未公布，这造成了市场恐慌性拿地，并带动了二手工业用地市场的成交量。

       聚焦2 工业园区二次开发

       多产业链融合打造新载体

       去年，上海建立了“上海市工业区发展联席会议”，出台了《上海市工业区转型升级三年行动计划(2013-2015年)》，与此同时，今年2月以后又相继发 布了工业用地若干新政，涉及工业用地出让年限从原先的50年改为不超过20年、工业用地用途转换、区域整体转型、零星用地盘活、容积率提高、节余土地分割 转让等方面。面对新政，上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长周强表示，推进工业用地的标准，推进存量用地的二次开发，重点从这四个方面推进，第一是 打造新型的载体，让产业地产健康发展；第二引进优秀主体；第三创新开发模式，引导金融机构助力转型；第四政策创新，营造产业升级的良好环境。

       产业园区转型发展参差不齐

       周强进一步表示，在政策方面，上海对产业园区转型升级的试点从规划、土地、财政、税收给予一些政策的支持。上海的土地是按照总量锁定、增量体检、存量优 化、质量提高的要求来推荐。对工业用地的类型分成了四类，产业项目类的、标准厂房的工业用地、产业项目类的研发用地、通用类的研发用地。后面三类用地年限 为50年，产业项目一般是20年，但是一些极其符合上海用地指南标准要求、推荐标准要求的重大的产业项目都可以进行50年出让，或者小于50年的出让，每 个区县有一个额度可以让它落地。

       与此同时，上海市经济和信息化委员会副主任徐子瑛也指出，上海是土地比较紧缺的城市，从上海来看现在产业用地近1000平方公里，但是园区发展情况差异非 常大，有些比较好的园区如漕河泾、金桥、张江、嘉定等开发区，单位平方公里的土地产出超过200亿元，一些乡镇园区却只有20、30亿元，这些园区规模 小，分散，布局不合理，开发管理水平不足，社会矛盾比较突出，二次开发的任务非常艰巨。